Kredit ist der Rendite-Turbo beim Immobilienkauf. Oft bestimmt der Kredit, ob sich eine Investition in Immobilien lohnt oder nicht. Deshalb lässt sich die Frage klar beantworten – jedoch nicht pauschal, sondern nur in der Betrachtung des Einzelfalls und der persönlichen Situation. Den der Zins des Kredites verändert vieles. Dies führt dazu, dass es verschiedene Ergebnisse für verschiedene Immobilien geben muss. Aber selbst für ein und dieselbe Immobilie kann es sein, dass 2 Parteien zu einem unterschiedlichen Ergebnis kommen. Einfach weil sie verschiedene Parameter anders wählen.
Anhand des Kaufs eines fremdvermieteten Mehrfamilienhauses wird im Folgenden dargestellt, unter welchen Bedingungen dieses zum Aufbau von Vermögen führen kann. Für eine selbst genutzte Immobilie funktioniert dies im Prinzip auch. Allerdings sind die steuerlichen Parameter anders und die gesparte Miete ist schwieriger zu bestimmen. Der Geldfluss ist ebenfalls ein anderer, weil Du Dir die Miete gedanklich selbst überweist, weshalb der betrachtete Fall einfacher ist.
Die Nebenkosten sind ärgerlich
Unter der Annahme einer Mietrendite von 3% stellt sich die Frage, warum es überhaupt möglich sein sollte, damit ein Vermögen aufzubauen. Zumal zusätzlich die Schwierigkeit besteht, überhaupt nicht in kleinen monatlichen Anteilen eine eigene Immobilie zu erwerben. Die Möglichkeit in offene Immobilienfonds zu investieren soll an dieser Stelle außen gelassen werden, weil es sich in diesem Fall wieder um einen normalen Sparplan mit einer jährlichen Rendite handelt.
Die Immobilie muss zunächst vollständig erworben werden, selbst wenn Du sie mit einem Kredit erwirbst und diesen anschließend in kleinen monatlichen Raten tilgst. Nehmen wir an, diese kostet 1 Mio. EUR. Ist Dir diese Zahl zu hoch, so kannst Du diese und alle folgenden auch durch 10 teilen. Dann ist es eben kein Mehrfamilienhaus mehr, sondern eher eine Eigentumswohnung in einer kleineren Stadt.
Kaufst Du für den Betrag von 1 Mio. EUR eine Immobilie, so fallen zunächst Nebenkosten in Höhe von ungefähr 10% auf den Kaufpreis an, so dass eigentlich 1,1 Mio. EUR Kapital benötigt werden. Die Nebenkosten sind direkt verloren, weil der Wert der Immobilie nur 1 Mio. EUR beträgt. Diese betragen damit rund 9,1% auf den Gesamtbetrag, 100.000 EUR von 1,1 Mio. EUR. Dadurch reduziert sich die Mietrendite auf 2,7%. Entsprechend dauert es ca. 4 Jahre, bevor die Nebenkosten wieder verdient wurden.
Kredit ist der Rendite-Turbo, wenn der Zins stimmt!
Der Spaß beginnt allerdings, wenn die Immobilie mit weniger Eigenkapital und einem Kredit erworben wird. Beträgt das Eigenkapital 250.000 EUR, werden direkt 40% davon durch die Nebenkosten aufgebraucht. Allerdings vervierfacht sich die Mietrendite. Denn 3% auf 1 Mio. EUR ergeben 30.000 EUR, bei nur 250.000 EUR entsprechend diese jedoch 12%. Allerdings benötigst Du dann zusätzlich einen Kredit in Höhe von 850.000 EUR, für den Zinsen zu bezahlen sind.
Es ergibt sich, dass die Zinses des Kredites damit unter 3% liegen müssen. Ansonsten legst Du Geld zu weniger Zins an, als Du dafür bezahlst, und dass ist keine gute Idee. Es muss nicht bedeuten, dass es ein schlechtes Geschäft ist, aber der Gewinn muss dann aus der Wertsteigerung der Immobilie kommen. Mit der Miete alleine wird es nicht klappen. Um genau zu sein sollten die Zinsen sogar noch tiefer sein, weil Du die jährliche Abschreibung auf den Wert der Immobilie in Höhe von 2% noch berücksichtigen musst.
Wenn Du dann die Immobilie verkaufst und den restlichen Kredit tilgst, hast Du in der Zwischenzeit eine ordentliche Rendite erzielt. Abzüglich der Nebenkosten nach 10 Jahre beträgt diese immer noch 8% und nach 20 Jahre sogar 10%. Welche Variante Du auch wählst, eine Rendite dieser Höhe ist schon eher dazu geeignet, ein Vermögen aufzubauen. Denn in letzterem Fall folgen aus 250.000 EUR Eigenkapital jährliche Auszahlungen von 25.000 EUR, über 20 Jahre also 500.000 EUR.
Kredit ist der Rendite-Turbo, erhöht aber das Risiko
Es birgt eine gewisses Risiko, einen Kredit über 850.000 EUR einfach nicht zu tilgen, denn irgendwann ist die Zinsbindung vorbei. Die Kreditrate des Anschlusskredites kann dann wesentlich höher sein, wenn der Zins in der Zwischenzeit gestiegen ist. Die Rendite ist allerdings höher. Deshalb lohnt es sich, die Tilgung so gering wie möglich zu halten. Das gesparte Geld durch die geringere Tilgung solltest Du jedoch bei Ablauf der Zinsbindung verfügbar haben, damit Du mit diesem die Rate des Anschlusskredits reduzieren kannst.
Für diejenigen, die nicht unbedingt verkaufen wollen, bietet es sich an, den Kredit langsam aber sicher zum angegebenen Satz von 2,0% zu tilgen. Dies führt jedoch dazu, dass das eingesetzte Eigenkapital fortlaufend steigt und dessen Rendite in der Folge sinkt. Ist der Kredit bspw. vollständig getilgt, beträgt diese von ursprünglich 12% nur noch die angegebenen 3%. Bei einem Kreditzins von 1,5% und einer Tilgung von 2% dauert dies jedoch knapp 40 Jahre. Solange der Kreditzins unter der Mietrendite liegt, hilft Dir der Hebel, ansonsten solltest Du schleunigst reagieren.
Selbst wenn die ursprüngliche Mietrendite in Höhe von 3% nicht überwältigend ist, so lässt sich diese durch Kredit gut steigern. Denn Immobilien und besonders die Grundstücke, auf denen diese stehen, lassen sich gut als Sicherheit für einen Kredit nutzen. Besicherte Kredit wiederum sind die günstigsten Kredite, so dass die Zinsen niedrig sind. Dies wiederum erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass diese unter der Rendite liegen und deshalb ein Kredit die Rendite erhöht. Aber Kredit ist der Rendite-Turbo!
Immobilien können gute Renditen produzieren
Als Fazit lässt sich feststellen, dass der Einsatz eines Kredit maßgeblichen Einfluss auf die Rendite hat. Am besten wäre es, überhaupt kein Eigenkapital einzusetzen, aber es muss erst einmal eine Bank bereit sein, dies zu akzeptieren. Hier hängt es wiederum zunächst von der Werteinschätzung der Immobilie durch die Bank wieviel Spielraum Du hast, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag zu ihren Gunsten kalkulieren wird. Wenn Dein Einkommen nicht einiges ausgleichen kann solltest Du schon alleine aus diesem Grund nicht zu viel bezahlen.
Außerdem ist der Kredit ein Risiko, wenn der Anteil am Wert hoch ist. Der Wert der Immobilie kann so weit sinken, das er für die Bank nicht mehr als Sicherheit ausreicht. Dann kannst Du von der Bank gezwungen werden, zusätzliche Sicherheiten zu stellen oder die Immobilie zu verkaufen. Vermutlich wird der Zeitpunkt dafür nicht gut sein, weil die Preise nicht ohne Grund gefallen sind. Bei einem Verkauf würdest Du also einen Verlust realisieren. Dieser setzt sich aus den Nebenkosten und dem Wertverlust zusammen und kann leicht Dein Eigenkapital übersteigen. Wenn Du mehr dazu erfahren willst, würden wir einen Podcast für Immobilien empfehlen.
(Als Ergänzung möchte ich darauf hinweisen, dass mir durchaus bewusst ist, dass ich bspw. die Kosten für Instandhaltung und die Inflation nicht mit einbezogen habe. Unter der Annahmen, dass eine gewisse Inflation den Wert und die Mietrendite steigert und dies die Instandhaltung kompensiert, sollte dies die Ergebnisse aber nicht deutlich verändern. Jede Immobilie muss sauber mit einer eigenen Einschätzung dazu betrachtet werden, zumal die Unterschiede nach Lage und Baujahr beträchtlich sein können.)