Reich mit Wohnimmobilien ist durchaus ein praktikabler Weg, aber nur einer von sehr vielen, die es rund um Immobilien gibt. Er ist grundsätzlich sehr einfach, weil hierbei zumindest die reale Rendite der Immobilie als Grundlage der Überlegungen zur Verfügung steht.
Ausgehend von einem Kaufpreis einer Wohnimmobilie zwischen dem 20- und 25-fachen der jährlichen Bruttomiete ergibt sich daraus eine Brutto-Mietrendite in Höhe von 4%-5%. Davon abzuziehen sind eventuelle Kosten der Bewirtschaftung sowie die Abnutzung des Gebäudes, hinzuzurechnen im Gegenzug die Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Die Nebenkosten des Erwerbs müssen in den Kaufpreis mit einbezogen sein und verschlechtern der Faktor auf die Bruttomiete. Sämtliche Erträge wiederum sind noch zu versteuern, so dass die Netto-Renditen deutlich niedriger ausfallen.
Das klingt vielleicht kompliziert, aber je größer die Beträge sind, desto genauer sollte die Rechnung sein. Für den Anfang reicht zunächst eine grobe Rechnung, bei der Du vereinfachend 2% von der Brutto-Mietrendite abziehst. Der Grund ist, dass die Rendite der Immobilie nur in den wenigsten Fällen Deine Rendite ist. Nur in dem Fall, dass Du keine Kredite einsetzt. Das kannst Du machen, aber es ist der Kredit, der Dich bei Wohnimmobilien reich machen kann.
Kredite steigern die Rendite auf Dein Kapital
Der wesentliche Punkt bei Immobilien ist jedoch, dass die Rendite der Immobilie gravierend von der Rendite auf das Eigenkapital abweichen kann. Solange Dich der Kredit weniger kostet, als die Immobilie an Rendite erwirtschaftet, verdienst Du neben der Immobilienrendite auf das Eigenkapital zusätzlich noch aus der Zinsdifferenz zwischen der Immobilie und dem Kredit.
Nehmen wir an, die Rendite einer Immobilie auf den Preis inkl. Nebenkosten liegt bei 3%. Der Kredit kostet Dich ebenso viel. Dann erzielst Du auf Dein Eigenkapital die Rendite der Immobilie in Höhe von 3%, unabhängig davon, wie viel Du einsetzt. Ob Du die Immobilie komplett bezahlst oder einen Kredit in Höhe von 50% aufnimmst, spielt keine Rolle. Die Rendite erzielst Du nur auf Dein Eigenkapital, weil die darüber hinaus gehenden Erträge für die Kosten der Kredites aufgezehrt werden.
Liegen die Kosten des Kredites jedoch nur bei 1%, dann verdienst Du für den Teil des Kredites zusätzlich 2%. Plötzlich spielt die Höhe des Kredites eine Rolle und bestimmt die Rendite maßgeblich. Beträgt der Kredit erneut 50% des kompletten Kaufpreises, so beträgt Deine Rendite nicht mehr nur 3%, sondern 5%. Auf einen Betrag, der genau Deinem Eigenkapital entspricht, bekommst Du 2% und dieses kannst Du zu Deiner Rendite addieren. Nutzt Du noch weniger Eigenkapital, bspw. nur ein Drittel bzw. ein Viertel des Kaufpreises, dann setzt Du den doppelten bzw. dreifachen Betrag als Kredit ein. Du kannst deswegen auch den doppelten bzw. dreifachen Wert der Zinsdifferenz einnehmen, also 4% bzw. 6%. Im Ergebnis erzielst Du damit 7% bzw. 9% Rendite mit der gleichen Immobilie.
Wann wirst Du reich mit Wohnimmobilien?
Sofern die Kosten des Kredites also unter der Rendite liegen, lohnt es sich einen Kredit einzusetzen. Zu beachten ist auch, dass mit jeder Tilgung des Kredites die Rendite auf das Eigenkapital sinkt, weil die Höhe des Kredites abnimmt. Die ganz Mutigen können jedoch eine Immobilie vollständig auf Kredit finanzieren und verdienen damit Geld, ohne eigenes Geld einzusetzen. Zumindest, wenn Sie eine Bank oder jemand anderen finden, der ihnen einen Kredit gibt und nur bis zur ersten Tilgung. Das ist jedoch sehr schwer, weil der Kredit direkt beim Kauf aufgrund der Nebenkosten höher als der Wert ist, wenn der Verkäufer nicht unter Wert verkauft.
Wichtiger als die Rendite an sich ist damit jedoch, dass diese zum einen nur für das Eigenkapital gilt und zum anderen vor Steuern und Inflation ist. Vermögen lässt sich damit nur langfristig aufbauen und nur, wenn bereits ein gewisses Eigenkapital vorhanden ist. Theoretisch ist es natürlich denkbar, dass Du sehr hohe Rendite erzielst, weil Du permanent 95% oder mehr als Kredit einsetzt. Damit ist aber auch ein sehr hohes Risiko verbunden, weil schon geringe Rückgänge beim Wert einer Immobilie zu einem großen Problem führen könnten.
Wenn Du jedoch viele Immobilien kaufst und es schaffst, die Rendite durch eine Beleihung zwischen 75% und 50% hoch zu halten, wird sich Dein Vermögen gut entwickeln. Eine Rendite in Höhe von 8% entsprechen einer Verdopplung alle 9 Jahre, nach 27 Jahren verfügt ein Anleger damit über das 8-fache Vermögen. Wenn dieses zu Beginn 100.000 € betragen hat, hat der Anleger 700.000 € verdient, selbst wenn die Inflation allein rund 350.000 € vernichten wird. Wer mit 500.000 € beginnt hat eben 1.750.000 € verdient.
Die Kreditquote konstant halten ist schwer
Das ist vielleicht reich, aber dafür müssen eben auch schon 500.000 € vorhanden sein. Außerdem müssen diese komplett in eine Immobilie investiert werden, welche diese Rendite ermöglicht. Das ist bei den aktuellen Marktpreisen und Zinsen möglich, aber nicht einfach. Es bietet sich an, die Höhe der Verschuldung nach der Zinsdifferenz zwischen Immobilienrendite und Kreditzinsen zu richten. Wenn die Differenz klein, nicht einfach das Risiko zu steigern und die Höhe der Kredite maximal auszureizen. Sondern auf den richtigen Zeitpunkt zu warten und für diesen genügend Eigenkapital zur Verfügung zu haben.
Generell werden aufgrund der Abschreibung der Gebäude und der Bareinnahmen der Miete permanent Gelder aus der Anlageklasse Immobilien in liquide Anlagen umgeschichtet, welche schon aus dem Gesichtspunkt der gewünschten Vermögensaufteilung wieder in Immobilien angelegt werden sollten. Nach einer gewissen Zeit sollte daher die Investition dieser Gelder in eine neue Immobilie erfolgen, am besten unter Berücksichtigung der kompletten Fremdkapitalquote über alle Immobilien.
Die in dieser Zeit kurzfristige Verschlechterung der Rendite muss in Kauf genommen werden. Generell ist es bei Immobilien empfehlenswert, die geplante Kreditquote des Vermögens durch den Kauf leicht zu überschreiten. Mit jeder Tilgung sinkt die Quote in der Folge, so dass die Zielquote bald erreicht ist. Anschließend sinkt diese erneut ab, bevor sie eben durch eine Folgeinvestition wieder über das gewünschte Niveau angehoben wird.
Wo bleibt die Diversifikation?
Es bleibt zu bemerken, dass aufgrund des Kredithebels Rendite bei Immobilien möglich sind, die sich vor denen des Aktienmarktes nicht verstecken müssen. Dennoch lohnt es sich, nicht einseitig auf Immobilien oder auf Aktien zu setzen, sondern diversifiziert vorzugehen.
Aber jeder kann machen, was er will und wer reich werden will, muss Risiken eingehen. Neben starken Nerven ist dann auch eine gutes Verständnis des Marktes gefragt, unter anderem bspw. der Kreditbedingungen. Am Ende werden nur die Geschichten der Gewinner erzählt, die Verlierer gehen ungehört unter. Verlasse Dich nicht zu sehr auf Dein Glück, zu welcher Gruppe Du gewinnen willst. Deshalb macht es durchaus Sinn, vielleicht nicht gleich bei der ersten Immobilie volles Risiko zu gehen. Da Immobilien einen gewissen Preis haben bedeutet dies eben entweder genügend Eigenkapital angespart zu haben oder zu warten.
Wer glaubt, dass die Immobilienpreise weiter kontinuierlich und ungebremst steigen, der darf durchaus darauf spekulieren und eine höhere Fremdkapitalquote nutzen, allerdings ist damit aus meiner Sicht die Grenze des Investierens hinüber zu reiner Spekulation überschritten.
Auch mit Immobilien sind keine Wunder beim Vermögensaufbau zu erwarten. Nur mit Fremdkapital kann die Rendite so weit gesteigert werden, dass aus den ersten rund 50.000 € in gut 20 Jahren ein Vermögen von 1 Mio. € oder mehr vor Inflation entstehen kann. Dafür muss das Fremdkapital jedoch deutlich über 50% betragen. Außerdem muss das eigene Vermögen auch erst einmal rund 50.000 € betragen haben. Aber dann kannst Du durchaus reich mit Wohnimmobilien werden.