Immobilien investieren

In Immobilien investieren lohnt sich

Es lohnt sich, in Immobilien zu investieren, wenn Du es richtig machst. Denn Immobilien sind eine interessante Investition, die es sich lohnt genauer zu betrachten. Dabei haben Investitionen in Immobilien verschiedene Eigenschaften, die zu Dir passen sollten. Aber diese sind nicht statisch, sondern hängen an der Art, wie Du in Immobilien investierst. Daher ist es nicht so einfach, pauschal zu einer Aussage zu treffen.

Aber es ist mit Sicherheit falsch, sich überhaupt nicht mit Immobilien zu beschäftigen. Denn dann entgehen Dir die Chancen dieser Anlageklasse, was sowohl die Rendite als auch die Diversifikation betrifft. Außerdem kannst Du immer noch in Ruhe entscheiden, welchen Teil Deines Vermögens Du in Immobilien investieren möchtest. Ob dies leicht oder auch sehr schwer ist, hängt übrigens im Wesentlichen an der Art, wie Du investieren möchtest.

Verschiedene Arten der Investition

Es gibt verschiedene Arten, Immobilien für die Investition zu nutzen. Eine grundlegende Unterscheidung ist zwischen den folgenden Varianten möglich.

• Immobilienanleihen
• Immobilienaktien
• Immobilienfonds
• REITs
• Immobilien-Crowdinvesting
• Geschlossene Immobilienfonds
• Kauf einer Immobilie

Die Investition in Immobilienanleihen ist aus meiner Sicht eher mit Anleihen zu vergleichen, als mit Immobilien. Denn die Immobilie dient nur als Sicherheit für die Zinsen und Rückzahlung der Anleihe. Der Käufer kann damit nicht von Wertsteigerungen der Immobilie profitieren. Allerdings birgt ein Wertverlust der Immobilien ein Risiko, weil der Wert anschließend nicht mehr ausreicht für die Rückzahlung der Anleihe. Aus diesem Grund hört es sich zwar an, wie in Immobilien zu investieren, ist aus meiner Sicht jedoch nicht der Fall. Aufgrund des Chance/Risiko-Verhältnisses sollte eine Betrachtung deshalb in der Anlageklasse Anleihen erfolgen, als bei Immobilien.

Wirklich in Immobilien investieren

Da ist es schon deutlich näher an einer Investition in eine Immobilie, wenn in die Aktie eines Unternehmens investiert wird, welche sein Geld mit Immobilien verdient. Das Unternehmen hat Anleihen ausgegeben und / oder Kredite bei den Banken, um die Immobilien zu kaufen. Anschließend bewirtschaftet es diese und schüttet Erträge aus. Wenn die Immobilien im Wert steigen, steigt auch der Wert des Unternehmens. Fällt der Wert, fällt auch der des Unternehmens. Damit kann wirklich davon gesprochen werden, in Immobilien zu investieren.

Eine Investition in Immobilienaktien ist unproblematisch und einfach, weil es nur darum geht, eine Auswahl zu treffen. Anschließend kannst Du einfach die gewünschte Anzahl Aktien kaufen, die zusammen mit dem Preis ungefähr die gewünschte Höhe Deiner Investition ergibt. Damit erhältst Du einen kleinen Anteil aller Immobilien dieser Gesellschaft, die mehr oder weniger breit gestreut sein können. Du kannst auch in mehrere Unternehmen in mehreren Ländern investieren, um damit Dein Vermögen noch besser zu diversifizieren.

Immobilienfonds, oder nach Verwaltungsgebühren günstigere Immobilien ETF, machen nichts anderes, als in verschiedene Immobilienaktien zu investieren. Damit brauchst Du Dir um nicht anderes Gedanken machen, als wie viel Geld in Immobilien angelegt werden soll. Die Immobilienfonds bieten bereits eine Diversifikation und Gewichtung der Aktien, die aus deren Sicht Sinn macht.

Immobilien investieren in REITs

Ein Real Estate investment Trust (REIT) ist nichts anderes als ein Unternehmen, dass sein Geld mit Immobilien verdient. Es ist damit im Prinzip zu vergleichen mit einer Immobilienaktie, nur das keine Immobilien entwickelt und weiterverkauft werden, sondern nur besitzen und verwalten diese nur. Außerdem ist festgelegt, welcher Anteile des Vermögens in Immobilie angelegt sein muss und welcher Teil der Erträge ausgeschüttet werden muss.

Es handelt sich damit nur um einen Ausschnitt der Anlageklasse Immobilien, der eben noch einmal stabiler ist, als es Immobilien im allgemeinen schon sind. Die Ausschüttungen sind noch sicher zu prognostizieren, weil eben Sondereffekte aus der Weiterentwicklung und damit dem Markt-Geschehen, ausgeblendet werden. Dies kann wiederum nicht einfach mit gut oder schlecht beurteilt werden. Es ergibt im wesentlichen nur eine anderes Chance/Risiko-Profil, für das sich der Nutzer entscheiden muss.

Die Anlage in REITs, die es in verschiedenen Ländern und damit Märkten gibt, ist jedoch ebenso einfach wie in Aktien, weil diese ebenfalls börsennotiert sind. Steuerlich ergibt sich dadurch jedoch eine erhöht Schwierigkeit der Abrechnung und Verwaltung der Investitionen. Im Gegensatz zu den sehr pflegeleichten Investitionen in Aktien oder Fonds kann diese bei anderen Ländern durchaus aufwändiger sein. Dies sollte aber kein Grund sein, direkt davon abstand zu nehmen. Sondern höchstens, sich tiefer in die Materie einzuarbeiten. Dies kann an dieser Stelle hier nicht erfolgen, weil es den Rahmen sprengen würde.

Crowd-Investing im Internet

Eine andere Möglichkeit, in kleinen Teilen diversifiziert in Immobilien investieren zu können, bietet Crowd-Investing. Hier ist es zuerst eine Frage des Vertrauens, weil die Anbieter im Internet nicht börsennotiert sind und damit die Kontrollen noch nicht so ausgereift sind. Anschließend musst Du Dich damit auseinandersetzen, wie das Crowd-Investing umgesetzt ist. Wie kannst Du Anteile wieder verkaufen, an wen und zu welchem Preis. Was passiert, wenn der Anbieter Pleite geht? Wie kannst Du anschließend Deine Rechte durchsetzen, ohne Deine Investition zu verlieren? Denn dies alles wären zusätzliche Risiken, neben denen der Wertveränderung der Immobilien.

Außerdem ist es bei einem Crowd-Investment in Immobilien erstmals der Fall, dass Du Dir konkret darüber Gedanken machen musst, in welche Immobilie Du Investierst. Es ist ein wenig einfacher als beim Kauf einer Immobilie alleine, weil Dir vieles abgenommen wird und Du eben nicht den Zuschlag alleine bekommen musst. Aber bei der Auswahl und der Einschätzung des Wertes der Immobilie hilft Dir niemand.

Du kannst auch in geschlossene Immobilienfonds investieren, was vergleichbar mit Crowd-Investing ist. Hier wird eine Gesellschaft gegründet, welche die Immobilie oder Immobilien erwirbt, und Du erwirbst wiederum Anteile an der Gesellschaft. Üblicherweise wird die Immobilie nach einer gewissen Zeit wieder verkauft, so dass die Gesellschaft abgewickelt werden kann. In der Zwischenzeit ist es schwierig, die Anteile zu verkaufen, selbst wenn solche Anteile mittlerweile an der Börse gehandelt werden. Allerdings sind die Stückzahlen so gering, dass es nicht garantiert ist, einen Käufer zu finden und schon gar nicht, dass der Preis vernünftig ist.

In eine Immobilie investieren

Es gibt unzählige Artikel zum Thema Immobilien-Investitionen, aber in einem sind sich alle einig. Es kommt auf die Lage der Immobilie. Denn die Lage ist auch Dein größtes Risiko. Wenn sich die Verkehrslage ändert oder ein Flughafen die Flugrouten über Dein Haus verlegt, verändert dies den Wert Deiner Immobilie deutlich. Zum Guten entspricht dabei Chancen, zum Schlechten eben Risiken.

Beim Kauf einer Immobilie geht es jedoch um höhere Beträge, weil es eben eine vollständige Wohnung oder gar Haus ist. Neben dem Preis sind außerdem Nebenkosten fällig, deren Höhe zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises liegen können, je nach Bundesland und Maklerprovision. Die Immobilie ist jedoch ein gutes Beleihungsobjekt für einen Kredit, mit dem Du die Mietrendite hebeln kannst. Damit lässt sich die Rendite einer Immobilie gut steigern, je höher die Mietrendite über den Kreditzinsen liegt.

Aus diesem Grund sind mit Immobilien sehr hohe Renditen möglich, weshalb sie sich gut für den Vermögensaufbau eignen. Umso mehr in Zeiten niedriger Zinsen, weil es dann leicht ist, dass die Mietrendite darüber liegt. Als Privatperson ist der Verkauf einer Immobilie mit einem Gewinn nach 10 Jahren sogar steuerfrei, weil die “Spekulationssteuer” entfällt. Du kannst also von Wertsteigerungen gut profitieren, weil alleine der Wertzuwachs aufgrund der Inflation über lange Zeiträume enorm sein kann.

Eine Immobilie muss bewirtschaftet werden

Aber bevor Du jetzt frohlockst, weil alles so einfach klingt, dass ist es nicht. Denn eine leerstehende Immobilie verschlingt eine Menge Geld und kann Dich leicht in den Ruin treiben. Es liegt also an Dir, Dich darum zu kümmern und die Immobilie so gut in Schuss zu halten, dass sie attraktiv ist. Aber selbst dann wird es hin und wieder vorkommen, dass ein Mieter auszieht und die Wohnung neu vermietet werden muss. Es werden Dinge kaputt gehen, die repariert werden müssen. Alles das kostet Nerven, Zeit und Geld – von passiv kann hier nicht gesprochen werden.

Es ist möglich, jede Dienstleistung einzukaufen, vom Makler über die Vermietung, einem Verwalter für die alltäglichen Probleme und so weiter. Aber dies alles schmälert die Rendite und die ist die wichtigste Kennzahl für Deine Investition. Setze Dich von Anfang an mit ihr auseinander. Betrachte neben der Rendite aber auch den Geldfluss, weil sich dieser aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten sehr vom Ergebnis unterscheiden kann. Es kommt durchaus oft vor, dass eine Immobilie einen positiven Geldfluss aufweist, während das Ergebnis negativ ist. Unabhängig vom Ergebnis kommst Du jedoch am ehesten in Probleme, wenn der Geldfluss negativ ist. Dann ist eine Immobilie mit einem Sparvertrag zu vergleichen, bei dem am Ende Wert geschaffen worden sein muss.

In Immobilien investieren lohnt sich

Als Fazit lässt sich festhalten, dass Immobilien als Kapitalanlage geeignet sind. Es kann jedoch keine Rede von einem passiven Einkommen sein. Es ist auch nicht selbstverständlich, dass Du immer erfolgreich in Immobilien investieren wirst. Dies hängt viel mehr mit einer passenden Immobilie zusammen, welche die vorher genannten Kriterien erfüllt. Auch Steuern sparen mit Immobilien ist optimal.

Du darfst allerdings nie vergessen, dass eine Immobilien am ehesten mit einem Unternehmen zu vergleichen ist. Sie hat Chancen und Risiken. Niemand kann in die Zukunft blicken und erst nach ein paar Jahren stellt sich wirklich heraus, ob eine Investition in Immobilien gut war. Aber gerade aufgrund der guten Beleihungsmöglichkeiten solltest Du ein paar Euro in Immobilien Investments anlegen. Der Vermögensheld hilft Dir!