Sie werden millionenfach in Deutschland verkauft, aber wer braucht einen Bausparvertrag? Oft wird die Flexibilität angepriesen, bspw. im Gegensatz zu einer Rentenversicherung. Du kannst den Vertrag im Prinzip so besparen, wie Du es willst. Jederzeit in der Sparphase die Rate wechseln oder sogar ganz aussetzen, wie es Dir passt. Nur in der Darlehensphase nicht, dann musst Du die Rate jeden Monat genau so bezahlen, wie es vorgesehen ist. Aber Du kannst auch auf das Darlehen verzichten und den Vertrag weiter besparen oder ihn auszahlen lassen, wenn Dir danach ist. Aber warum ist das so?
Die Bausparsumme bestimmt die Rendite!
Das hängt damit zusammen, wie der Bausparvertrag aufgebaut ist. Zunächst wird bei jedem Bausparvertrag eine Abschlussgebühr fällig, meistens 1% oder 1,6%. Diese Gebühr ist verloren und sie sorgt dafür, dass Du direkt mit dem Abschluss einen Nachteil gegenüber anderen Sparformen hast. Außerdem legst Du Dich auf eine Bausparsumme fest und die hat einen großen Einfluss auf die Rendite Deines Sparens oder das Darlehen, welches Du aufnehmen kannst oder musst.
Denn wenn Du ein Darlehen über 30.000 EUR benötigst, Dein Bausparvertrag aber mit einer Summe in Höhe von 100.000 EUR abgeschlossen wurde, passt das nicht zusammen. Du musst entweder 70.000 EUR ansparen oder teilst den Vertrag auf zwei Verträge über 50.000 EUR auf. Bei einer Mindest-Ansparsumme von 40% oder 20.000 EUR bleibt genau das gewünschte Darlehen von 30.000 EUR übrig. Du hast jedoch die Abschlussgebühr für 100.000 EUR bezahlt, doppelt soviel wie benötigt, weshalb Du 500 EUR oder 800 EUR zu viel gezahlt hast. Den zweiten Bausparvertrag kannst Du zwar später noch nutzen, aber die Rendite dafür wird nicht mehr gut sein. Dazu später mehr.
Es ist beim Bausparvertrag daher wichtig, dass die Bausparsumme richtig bemessen ist. Aber das ist schwierig, wenn der Bedarf nicht klar ist. Besonders wenn das Ziel, der Kauf oder die Renovierung einer Immobilie, noch unklar ist. Gleichzeitig ergibt sich aus der Bausparsumme und der notwendigen Mindestansparsumme das maximale Darlehen. Wer sich bewusst macht, dass der durchschnittliche Kredit für eine Immobilie bei über 80% des Wertes liegt, muss nur mit einem Bausparvertrag allerdings 35% oder sogar 40% Vermögen ansparen.
Die Sparphase bringt wenig Zinsen
Nach dem Abschluss und damit der Entscheidung für eine Bausparsumme und ein maximales Darlehen, beginnt die Sparphase. Die Zinsen dafür sind meistens geringer als die zu diesem Zeitpunkt marktüblichen Zinsen. Damit lohnt es sich in der Regel nicht, mit einem Bausparvertrag nur zu sparen. Die Ausnahme bilden Zeitpunkte mit hohen Zinsen, die im Anschluss deutlich fallen. Dann kann es tatsächlich sein, dass es sich lohnt, mittels eines Bausparvertrages zu sparen. Besonders zu Beginn der langen 0%-Zins-Phase Anfang der 2010er Jahre war dies der Fall.
Gerade weil die Zinsen auf Sparguthaben des Bausparvertrages so gering sind, lohnt er sich am meisten, wenn die Sparphase so kurz wie möglich ist. Hier kommt die Regelsparrate ins Spiel, mit der der Bausparvertrag bespart werden sollte. Die Alternative ist, die Mindestansparsumme komplett auf einmal einzuzahlen und anschließend nur noch zu warten, bis der Vertrag zugeteilt ist. Schneller ist niemals ein Zugriff auf das Darlehen möglich.
Die Auszahlung des Darlehens oder die Auszahlung des Sparguthabens ist erst nach der Zuteilung möglich, abgesehen von der Kündigung des Vertrages. Nachdem die Abschlussgebühr bezahlt und die niedrigen Zinsen bis zur Zuteilung ertragen wurden, folgt aber endlich die Phase des Darlehens, bei dem die Zinses meist deutlich unter denen des Marktes liegen. Ansonsten lohnt sich das Darlehen eben nicht und es kann darauf verzichtet werden. Am besten wäre es, die niedrigen Zinsen möglichst lange auszunutzen und das Darlehen nur sehr niedrig zu tilgen. Aber genau das geht nicht, weshalb Bausparverträge meist hohe Tilgungen vorsehen, durchaus zwischen 5% und 8% oder mehr, im Gegensatz zu 2% bis 3% oder weniger bei Annuitätendarlehen.
Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?
Insofern kommt es bei einem Bausparvertrag sehr auf die Zinsentwicklung an. Bei Sparern sollten die Zinsen anschließend stark sinken, bei Kreditnehmern am besten steigen. Sparer müssen sich also überlegen, wann die Zinsen sinken könnten und um wie viel Prozent, damit die Abschlussgebühr gut angelegt ist. Aber damit wird deutlich, dass Anleihen die besseren Bausparverträge sind. Denn sie bringen höhere Zinsen und im Falle sinkender Zinsen steigen deren Kurse. Sparen ist also kein gute Idee, wenn nicht andere Gründe ins Spiel kommen, bspw. Vermögenswirksame Leistungen.
Bleibt nur noch der Einsatz eines Bausparvertrages für Kreditnehmer. In dem Fall sollten die Zeit und die Summe gut im Voraus planbar sein, weil die falsche Summe oder eine zu lange Ansparzeit die Kosten für den Kredit erhöhen. Die ideale Konstellation ist dafür aber nicht der Kauf einer Immobilie, weil dieser Jahre im Voraus mit vielen Unwägbarkeiten behaftet ist. Aber die Verlängerung eines bestehenden Kredites ist dagegen ideal. Genauer gesagt die Verlängerung oder die Finanzierung der Restschuld.
Denn der Ablauf der Zinsbindung ist viele Jahre im Voraus bekannt und die Höhe steht ebenfalls fest. Damit kann gezielt ein Bausparvertrag für die Zukunft abgeschlossen werden, dessen Zinsen unter dem Markt liegen. Während für ein Forward-Darlehen bei der Bank rund 3 Jahre in die Zukunft geplant werden können, ist es prinzipiell bei einem Bausparvertrag unbegrenzt. Das ist eine Chance, die jedoch durchaus mit Kosten verbunden ist. Im Prinzip also eine Versicherung gegen höhere Zinsen.
Wann lohnt der Bausparvertrag als Versicherung?
Diese Versicherung kostet bei einem aktuellen Bausparvertrag über 100.000 EUR ungefähr 8.530 EUR über die nächsten 7 Jahre, wenn dieser mit 500 EUR monatlich bespart wird. Der Betrag sinkt, wenn er auf einmal eingezahlt wird, dafür muss er jedoch schon gespart sein. Er ergibt sich aus den Gebühren in Höhe von 1.600 EUR und der Zinsdifferenz für Guthaben zwischen dem Bausparvertrag mit 0,01% und aktuellen Geldmarktfonds mit ungefähr 4,30%, bei Zinsen der EZB in Höhe von 4,50%.
Dafür sind die Darlehenszinsen mit 2,02% allerdings niedriger als aktuelle Konditionen bei der Bank, die bei guter Bonität bei 3,13% liegen. Bleiben die Zinsen auf diesem Niveau wärst Du ohne Bausparvertrag 15 Monate früher mit der Tilgung fertig. Außerdem würdest Du entsprechend rund 15 Mal die Rate von 473 EUR sparen, also ungefähr 7.050 EUR. Der Zins dürfte sogar bis auf 4,93% steigen, ohne dass Du einen Nachteil gegenüber dem Bausparvertrag hättest. Die Tilgungsdauer wäre dann ebenfalls 11 Jahre und 8 Monate.
Der Preis der Versicherung beträgt also die entgangenen höheren Zinsen in Höhe von 8.530 EUR. Die Leistung ist, dass bei der Verlängerung eines Kredites über 59.100 EUR der Zinsen in 7 Jahren nicht über als 4,93% betragen. Damit stehen die Konditionen der Rückzahlung fest und negative Überraschungen sind ausgeschlossen. Die Alternative im Leben ist wie immer der Verzicht auf die Versicherung. Wenn nichts passiert, also die Zinsen geringer als 4,93% sein werden, hast Du alles richtig gemacht. Sind sie jedoch 10%, wird es teuer.
(Als Ergänzung sei noch erwähnt, dass aktuell eine inverse Zinskurve vorliegt. Die langfristigen Zinsen sind also zu niedrig, genau genommen niedriger als die kurzfristigen. In einer normalen Zinskurve wäre der langfristige Zins bei kurzfristigen Zinsen in Höhe von 4,5% eher 5,50% oder 6,00%, als 3,13%.)