Immobilien sind eine langfristige Geldanlage und hervorragend geeignet, um Vermögen aufzubauen. Schwierig ist jedoch, dass Immobilien viel Geld kosten, der Kauf mit hohen Transaktionskosten verbunden ist und der Markt sich sehr unterscheidet. Jede Immobilie ist ein Unikat und deswegen ist es nicht einfach, eine Vorstellung des Wertes einer Immobilie zu haben. Außerdem ist die Spannweite möglicher Preise so groß, dass Faustformeln vielfach in die Irre führen und deswegen nur mit Vorsicht zu genießen sind.
Trotz der genannten Schwierigkeiten ist es dennoch eher die Regel als die Ausnahme, dass mit Immobilien über lange Zeit ein Vermögen auszubauen ist. Denn die Immobilie steht immer auf einem Stück Land und Land ist begrenzt. Der Grund, auf dem die Immobilie steht, wird daher langfristig im Wert steigen, vielleicht jedoch nur mit der Hälfte der Inflation. Die Immobilie an sich wird jedoch aus 2 Gründen mit der Zeit im Wert fallen. Erstens, weil das Gebäude altert, abgenutzt wird und sich die Welt weiterentwickelt. Zweitens, weil sich 30 Jahre später die Vorstellung des Schnittes der Wohnung geändert hat und die Wünsche andere sind. Diese Verluste müssen deswegen zusätzlich zur Rendite auf das eingesetzte Kapital ausgeglichen werden.
Was bestimmt den Wert einer Immobilie?
Ganz offensichtlich ist das wichtigste Merkmal die Lage der Immobilie. Also der Platz, auf dem die Immobilie steht. Ein Grundstück in der Stadt ist teurer als eines auf dem Land, weit entfernt von einer Stadt. Aber auch die Umgebung spielt eine Rolle. Das kann positiv sein, bspw. die Erreichbarkeit öffentlichen Verkehrsmitteln oder Einkaufsmöglichkeiten, oder negativ, bspw. eine nahe Autobahn oder Fluglärm. Die Lage ist jedoch schwer exakt in einen Wert umzurechnen und außerdem beurteilt diese jeder anders.
Mache Dir also unbedingt selbst ein Bild der Lage, bevor Du eine Immobilie kaufen möchtest. Wenn Du die Lage langfristig als interessant einschätzt, kannst Du die wichtigen Kennzahlen berechnen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Aber die verschiedenen Kennzahlen ergeben nicht einen Wert bzw. kommen zum gleichen Ergebnis. Vielmehr kann die Immobilie nach einer Kennzahl teurer und nach einer anderen günstiger sein. Es liegt dann wieder an Dir, die verschiedenen Kennzahlen und Ergebnisse zusammenzuführen und letztlich zu einem Betrag in EUR zusammen zu bringen.
Die wichtigste Kennzahl ist das Verhältnis aus Kaufpreis zu Jahresmiete. Kostet eine Immobilie bspw. 300.000 EUR und die jährliche Miete beträgt 12.000 EUR, dann ist dieses Verhältnis 25. Beträgt die Miete jedoch 15.000 EUR, dann sinkt das Verhältnis auf 20. Je geringer diese Kennzahl ist, desto besser ist es. Aber es langt nicht aus, nur nach dieser Kennzahl zu gehen. Denn eine sanierungsbedürftige Immobilie wird immer billiger sein, als eine in gutem Zustand. Das ist ein Grund, warum eine Kennzahl alleine nie ausreichend sein kann.
Kennzahlen zur Bewertung von Immobilien
Umgekehrt kannst Du aus dieser Kennzahl die Rendite der Kalt-Miete berechnen. Einfach, in dem Du 100 durch diese Kennzahl teilst, erhältst Du die Rendite in %. Bei einem Verhältnis von 25, ergibt sich damit eine Rendite in Höhe von 4%. Sinkt das Verhältnis auf 20, steigt im Gegenteil die Rendite auf 5%. Diese Rendite kannst Du ins Verhältnis zu den Kreditzinsen setzen, um eine Orientierung über die Finanzierbarkeit zu erhalten. Oder ins Verhältnis zu anderen Geldanlagen, um eine Einschätzung der Wirtschaftlichkeit zu bekommen.
Eine andere Kennzahl ist der Preis pro qm-Wohnfläche. Dieser gibt eine gute Orientierung im Verhältnis zu einem Neubau, denn der Preis für einen Neubau wird meistens mit dem Preis pro qm-Wohnfläche geschätzt. Hier liegt es an Dir zu beurteilen, wie gut die Qualität der Immobilie im Verhältnis zu einem Neubau ist. In jedem Fall ist zu den Baukosten noch der Preis des Grundstücks hinzuzufügen. Allerdings der Preis pro qm Wohnfläche.
Als Beispiel gehen wir davon aus, dass ein qm Grund in einer Stadt 1.000 EUR kostet. Aber auf einem 500 qm großen Grundstück sind nur Wohnungen mit insgesamt 400 qm Wohnfläche vorhanden. Dann werden pro qm Wohnfläche 1,25 qm Grund benötigt. Der Preis des Grundstücks pro qm ist also 1.250 EUR. Dieser muss zu den Baukosten addiert werden.
Wichtig ist jedoch, dass der Wert des Gebäudes mit der Zeit abnimmt, im Gegensatz zum Wert des Grundstücks, der in der Regel steigt, jedoch etwas weniger als die Inflation. Eine Orientierung für die Abschreibung ist der bei der Steuer anzusetzende Wert von 2% des Gebäudes. Wenn Du diesen von der Rendite abziehst und noch über den Kreditzinsen bist, kannst Du die Rendite mit einem Kredit steigern.
Ein positiver Geldfluss ist wünschenswert
Prinzipiell solltest Du nur Immobilien kaufen, die Dir eine gute Rendite bescheren. Denn in diesem Fall ist Dein Geld gut angelegt und Du verdienst allein durch den Besitz und die Vermietung Geld. Dennoch kann es sein, dass der Geldfluss der Immobilie vollkommen anders aussieht. Deswegen solltest Du diesen ebenfalls betrachten. Denn selbst wenn die Rendite positiv ist, kann es sein, dass die Immobilie monatlich ein Minus erzeugt. Die Immobilie ist damit wie ein Sparvertrag, in den Du zusätzliches Geld einzahlst. Dieses Geld wird im Wert der Immobilie angespart.
Umgekehrt kann es sein, dass die Immobilie monatlich ein Plus erzielt. Dann erhältst Du bereits eine Art Rente aus der Immobilie. Du schichtest damit Geld aus der Immobilie in Liquidität um. Je nach Zeitpunkt in Deinem Leben kann die eine oder andere Art des Geldflusses Vorteile haben. Wichtig ist, dass Du immer sicher sein musst, Dir ein Minus auch leisten zu können. Erzielen Immobilien dagegen ein positives Ergebnis, kannst Du Dir sogar mehrere davon leisten und Deinen Vermögensaufbau deutlich beschleunigen.
Neben der Rendite ist daher der Geldfluss einer Immobilie entscheidend. Das steuerliche Ergebnis spielt dafür eine große Rolle, weil Du eventuelle Steuern ebenfalls aus diesem Geldfluss bezahlen musst. Aufgrund verschiedener Abschreibungsmöglichkeiten kann das steuerliche Ergebnis vollkommen unterschiedlich zum wirtschaftlichen Ergebnis und dem des Geldflusses sein. Besonders über den Kredit und die dafür fälligen Zinsen kannst Du großen Einfluss auf alle 3 Kennzahlen nehmen und es lohnt sich, sich dafür genügend Zeit zu nehmen, die beste Variante zu finden.
Die Wertsteigerung ist schwer abzuschätzen
Am besten ist es, eine Immobilie zu kaufen, deren Rendite gut ist und die außerdem noch fortlaufend Geld ausschüttet. Diese wird Dein Vermögen langsam mehren, besonders wenn Du von teuren Reparaturen und Sanierungen verschont bleibst. Besonders interessant ist es jedoch, wenn die Immobilie 10 oder 20 Jahre in Deinem Besitz war oder gewesen sein wird. Denn dann kann diese zusätzlich sehr im Wert gestiegen sein. Das ist ein großer Vorteil beim Besitz von Immobilien.
Diese Wertsteigerung ist für Privatpersonen nach 10 Jahren komplett steuerfrei, was ein großer Vorteil gegenüber anderen Investments ist. Allerdings ist es nicht ausgemacht, dass der Wert von Immobilien immer steigt. Er kann auch fallen und wenn dies deutlich ist, kann es bei der Besicherung eines Kredites problematisch werden. Denn bei fallendem Wert steigt der Anteil des Kredites am Wert der Immobilie und die Bank hat genaue Vorstellungen, wo ihre Grenze ist.
Deshalb sorge vor, in dem sich die trägt. Mit einer guten Rendite und einem positiven Geldfluss ist ein guter Start gemacht. Wenn dann der Kredit im Bereich von 50% des Wertes der Immobilie ist, bist Du insgesamt gut und sicher aufgestellt. Dann kannst Du einfach warten und die Erträge der Immobilie genießen. Irgendwann wird die Immobilie im Wert gestiegen sein – es liegt jedoch nur zum Teil in Deiner Hand, ob es nach 10 oder erst nach 30 Jahren der Fall ist.
Vorteilhaft für den langfristigen Wert einer Immobilie ist der Anteil des Grundstücks, weil dieses im Gegensatz zur Immobilie im Wert steigt. Allerdings kann dann der Preis pro qm-Wohnfläche teurer sein, als die gleiche Wohnfläche auf einem kleineren Grundstück.