Für wen sich der Hauskauf lohnt – und für wen nicht!

Was ist besser: Immobilie kaufen oder mieten? Entscheidend sind die Liquidität und die Rendite.

Viele stellen sich die Frage, was vorteilhafter ist: die eigene Immobilie zu kaufen oder lieber das passende Objekt zu mieten. Bevor man sich eine Antwort auf die Frage überlegt, gilt es aber erstmal zu definieren, was man unter „vorteilhaft“ versteht.

Häufig basiert die Argumentation auf den „wirtschaftlichen Vorteilen“. Der Kauf wäre also günstiger als die Anmietung oder umgekehrt. Leider sind die dazu erforderlichen Berechnungen nicht nur aufwändig, sondern zwangsläufig auch mit vielen Unwägbarkeiten behaftet, weil der betrachtete Zeitraum in der Zukunft liegt. Jeder, der die Entscheidung treffen möchte, muss damit zwangsläufig Annahmen treffen, die nicht selten wesentlich entscheidender für das abschließende Ergebnis sind als die eigentliche Berechnung.

Von den in Betracht zu ziehenden Annahmen ist bereits die erste kritisch – ob überhaupt eine Wahl besteht. Denn selten werden Immobilien angeboten, die sowohl gekauft als auch gemietet werden könnten. Aber nur für diesen Fall ließe sich eine Berechnung durchführen, welche der zwei Alternativen wirtschaftlich von Vorteil wäre. In allen anderen Fällen handelt es sich nicht um dieselbe Immobilie, sodass Preis und Miete dementsprechend unterschiedlich sein können und nicht direkt vergleichbar sind.

Den Preis und die Miete vergleichen

In den meistens Fällen geht es daher um den Vergleich zwischen dem gewünschten Preis für eine Immobilie auf der einen und einem akzeptablen Mietpreis auf der anderen Seite. Auch hier wird das Ergebnis nicht exakt sein, weil im Nachgang entweder eine Immobilie zum Wunschpreis oder eine Mietwohnung mit dem akzeptablen Mietpreis gefunden werden muss. Was aber ist das Ergebnis wert, wenn eines von beiden am Markt gar nicht verfügbar ist?

Der Vergleich läuft dann ins Leere. Wenn kein Haus in der angestrebten Gegend zum Verkauf steht, scheidet der Preis als Vergleichskriterium aus. Ebenso wenig spielt der Preis der Miete eine Rolle, wenn gar keine Wohnung zur Miete angeboten wird oder es so viele Interessenten gibt, dass mit hoher Wahrscheinlichkeit andere den Vorzug erhalten werden.

Darüber hinaus ist der Markt keinesfalls homogen. Wer plant, etwa 1.000 Euro monatliche Miete zu bezahlen, muss damit rechnen, dass noch viele weitere Interessenten um ein Mietobjekt konkurrieren. Wer in der Lage ist, 5.000 Euro zu bezahlen, muss sich weniger um Konkurrenz sorgen, vielmehr muss er überhaupt ein Angebot finden, dass den eigenen Wünschen entspricht. Gleiches gilt für den Kaufpreis einer Immobilie: 500.000 Euro sind für viel mehr Leute darstellbar als 2,5 Millionen Euro.

Trotzdem kann die Vorteilhaftigkeit zwischen Kauf und Miete einer Immobilie berechnet werden, sodass am Ende als Ergebnis ein monatlicher Vorteil für die eine oder andere Variante steht. Dafür dürfen beim Kauf der Immobilie weder die notwendigen Instandhaltungskosten noch das erforderliche Eigenkapital ignoriert werden und bei der Miete der Zins und die zu erwartende Inflation. Gerade letztere spielt eine so entscheidende Rolle, dass sie allein bereits den Ausschlag für oder gegen die Mietentscheidung geben kann.

Ein Kauf friert die Inflation ein

Durch den Kauf einer Immobilie wird die Inflation eingefroren, weil der Kaufpreis heute zu entrichten ist und der Kredit nominal zu bedienen ist. Ob die Inflation anschließend 0 %, 2 % oder 10 % beträgt, spielt danach keine Rolle mehr. Das ist beim Mieter nicht der Fall. Selbst wenn die Miete selten in der vollen Höhe der Inflation steigt, führt bereits eine durchschnittliche Mieterhöhung in Höhe von 4% über 15 Jahre zu einer Steigerung der Miete von 80 %. Berücksichtigt man zusätzlich noch die Wertsteigerung der Immobilie, ist der Käufer bei hoher Inflation deutlich im Vorteil.

Dagegen spricht das erforderliche Eigenkapital für den Mieter. Er hat das Kapital weiter zur Verfügung und kann damit Erträge erwirtschaften. Obendrein fühlt er sich reicher, weil das vorhandene Geld liquides Vermögen ist. Welchen Vorteil der Mieter damit erzielen kann hängt in diesem Fall aber sehr von der erzielten Rendite ab. Erzielt er nur eine geringe oder sogar eine negative Rendite, wird die Inflation das Geld verzehren und der Immobilienkäufer ist im Vorteil, weil er das Geld in seiner Immobilie angelegt hat. Bei einer hohen Rendite hingegen, beispielsweise 10% oder mehr, wird sich das Eigenkapital vermehren.

Der Kauf einer Immobilie ist daher eine Abwägung zwischen der erwarteten Inflation einerseits und den erzielbaren Erträgen aus dem Eigenkapital andererseits. Das ist keine leichte Entscheidung, weil die Inflation schlicht nicht vorherzusagen ist und auch die Vergangenheit hier nur wenig Orientierung geben kann. Das ist beim Eigenkapital allerdings nicht viel anders, weil zwar die Vergangenheit und die Erfahrung eines Anlegers eine Orientierung bieten, aber die Zukunft dennoch völlig anders kommen kann als geplant.

Den Käufern fehlt die Liquidität

Unabhängig davon gibt es zwischen Kauf und Miete einer Immobilie einen großen Unterschied, der nicht von der Höhe der Inflation und der erwarteten Rendite beeinflusst wird. Dieser betrifft die Vermögensaufteilung.

Ein Käufer, der 27,5 % Eigenkapital einsetzt, hat nach Nebenkosten eine Immobilie und einen Kredit in Höhe von 80 % des Wertes der Immobilie. Mit jeder Tilgung wird der Kredit geringer, allerdings verliert die Immobilie mit der Zeit auch an Wert. Je nachdem, wie das Verhältnis von Tilgung und Wertverlust ist, steigt oder fällt damit das Eigenkapital des Käufers.

Der Käufer muss neben dem Zins auch die Tilgung aus seinem Einkommen bestreiten, wenn er nicht über weiteres Vermögen verfügt, dessen Erträge er nutzen kann. Sein Vermögen wächst dadurch im Wesentlichen durch die Rückzahlung des Kredites. Nur, wenn er zusätzlich in der Lage ist, zu sparen, kann er damit sein Bruttovermögen steigern und zusätzliche Erträge erzielen.

Was macht der Mieter mit der Liquidität?

Im Gegensatz dazu hat der Mieter keinen Kredit und sein Eigenkapital kann auf verschiedene Anlageklassen verteilt werden. Je größer die erzielte Rendite ist, desto höher fallen seine Erträge aus. Während die Kreditzinsen beim Käufer also das Vermögen reduzieren, steigern die Erträge das Vermögen des Mieters. Er kann also vom Zinseszins profitieren, und die exponentielle Entwicklungsmöglichkeit des Vermögens zeigt sich umso mehr, je höher die erzielte Rendite ist.

Weiterhin verfügt der Käufer über wenig Liquidität, auf die er zurückgreifen kann, bis er schließlich den Kredit zurückgezahlt hat. Sofern er keinen Puffer vorgesehen hat, muss er ständig Angst vor größeren Ausgaben haben, die bei einer Immobilie immer auftreten können. Je nachdem, welche Tilgungshöhe er sich leisten kann, kann auch die Rückzahlung eine lange Zeit in Anspruch nehmen. Verkürzen lässt sich die Zeit nur, wenn das Einkommen steigt. Dann kann der Käufer schneller tilgen oder sich einen Puffer aufbauen, der ihm Sicherheit gibt.

Im Gegensatz dazu hat der Mieter jederzeit genügend Liquidität und muss keine Angst vor plötzlichen Ausgaben haben. Er braucht aber Disziplin, um das verfügbare Geld nicht für Konsum aufzuwenden, sondern klug zu investieren. Einkommenssteigerungen muss er ebenfalls nutzen, um mehr zu sparen und nicht für zusätzlichen Konsum ausgeben. In diesem Fall stehen die Chancen gut, im Alter ein ansehnliches Vermögen angespart zu haben.

Mieter brauchen Disziplin

Im Ergebnis gibt es zu jedem denkbaren Kaufpreis einer Immobilie eine wirtschaftlich vergleichbare Miete und zu jeder Miete einen wirtschaftlich vergleichbaren Kaufpreis. Ist die gewünschte Variante auch noch wirtschaftlich von Vorteil – umso besser. Ansonsten muss jeder für sich selbst entscheiden, welchen finanzielle Nachteile er bereit ist in Kauf zu nehmen, um seine bevorzugte Lösung zu realisieren. Manche Marktphasen bevorteilen einfach Käufer, andere Mieter.

Noch wichtiger ist jedoch die Abwägung, wie sehr ein Käufer mit einer Immobilie an seine finanzielle Grenze geht und sich entsprechend bindet, nicht zuletzt, weil die Nebenkosten des Kaufs grundsätzlich verloren sind. Wer noch genügend freie Mittel als Puffer zur Verfügung hat, muss sich deutlich weniger Sorgen machen und kann leichter die Vorzüge des Eigenheims genießen. Zusätzlich kann er das restliche Vermögen anlegen und ebenfalls Erträge damit erzielen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist es, wie der potenzielle Käufer zu seinem Eigenkapital gekommen ist: hat er es geschenkt oder vererbt bekommen, ist es ihm vorher nicht gelungen, eigenes Geld anzusparen. Auch das ist eine wertvolle Information zur Bewertung der Zukunft. Hat er es zwar gespart, aber keine Erträge damit erzielt, wird das möglicherweise auch in Zukunft der Fall sein. Wer Anlagen im Hinblick auf einen möglichen Immobilienkauf vermieden hat, muss sich zwar nichts vorwerfen, hat sich aber bereits frühzeitig festgelegt und für den Kauf entschieden.

Wirkliche Vorteile haben daher nur die Mieter, die konsequent sparen und gut investieren. Im Gegensatz zu Käufern können sie zu jeder Zeit ihre Vermögensaufteilung völlig frei gestalten und mit Blick auf Rendite und Risiko optimieren. Käufer von Immobilien hingegen sind an die hohe Gewichtung des Immobilienvermögens gebunden, ohne gleichzeitig die Chance einer Diversifizierung nutzen zu können, nicht einmal durch Liquidität.