Wer in eine Immobilie investiert, kann die Mietrendite leicht berechnen. Kommt allerdings ein Kredit zum Einsatz, wird es kompliziert.
Die Mietrendite einer Investition in Immobilien ist leicht zu berechnen: Man teilt die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis. Wer also eine Wohnung für 300.000 Euro inklusive Nebenkosten kauft und mit Mieteinnahmen in Höhe von 7.500 Euro rechnet, erzielt eine Rendite in Höhe von 2,50 %. Wenn das ausreicht und wenn 300.000 Euro verfügbar sind, dann können diese entsprechend angelegt werden.
Die tatsächliche Mietrendite ist jedoch höher, weil im Kaufpreis die Nebenkosten enthalten sind. Diese Steuern und Gebühren sind verloren und, wenn der Verkäufer keinen Fehler gemacht hat, beträgt der tatsächliche Marktwert der Immobilie nur 279.000 Euro. Damit beläuft sich die Mietrendite auf 2,69 %. Steigt der Wert der Immobilie auf 300.000 Euro an, so sinkt die Mietrendite entsprechend auf 2,50 % ab. Sinkt hingegen der Wert der Immobilie, steigt die Mietrendite. Die Rendite der Investition bleibt hingegen gleich, solange die Immobilie nicht wieder verkauft wird. Ab diesem Zeitpunkt muss der Gewinn beziehungsweise Verlust mit einberechnet werden.
Wesentlich komplizierter wird es, wenn ein Kredit zum Einsatz kommt und die Rendite auf das Eigenkapital berechnet werden soll. Bei einem Kreditzins von 2,69 %, also in gleicher Höhe wie die Mietrendite des Investments, hat der Kredit keine Auswirkungen auf die Rendite: Die Miete wird für den Teil des Kredits einfach weitergereicht an die Bank. In diesem Fall schont der Kredit lediglich die Liquidität, weil eben weniger benötigt wird, beziehungsweise ermöglicht den Kauf, wenn die vorhandene Liquidität sonst nicht reichen würde.
Das Zinsdifferenzgeschäft macht den Unterschied
Weicht der Zins des Kredites allerdings von der Mietrendite ab, verändert das Zinsdifferenzgeschäft die Rendite. Ist der Zins des Kredites beispielsweise 1 % geringer, wird ein Gewinn erzielt, weil das aufgenommene Geld eine höhere Rendite abwirft. Dann wird für den Teil des Eigenkapitals eine Rendite in Höhe der Mietrendite erzielt, zuzüglich der Zinsdifferenz auf die Höhe des Kredits. Andersherum gerechnet, müssen von den Mieteinnahmen noch die Zinsen des Kredits abgezogen werden.
Bei 60 % Beleihung auf den Wert der Immobilie umfasst der nominale Kredit rund 167.000 Euro. Damit verdient der Anleger 1 %, also 1.670 Euro. Auf das Eigenkapital in Höhe von 133.000 Euro bezogen erzielt er eine Rendite in Höhe von knapp 1,26 %. In Summe steigt seine Rendite somit auf 3,94 %. Bei einem Kredit in Höhe von 80 % des Immobilienwertes, nominal 223.000 Euro, verdient der Anleger 2.230 Euro. Die Rendite, die er dadurch auf sein geringeres Eigenkapital von 77.000 Euro erzielt, ist 2,90 %. Im Ergebnis beläuft sich seine Gesamtrendite damit auf 5,58 %.
Sollte der Kreditzins im umgekehrten Fall 1 % höher sein als die Mietrendite, muss der Anleger auf einen Teil seiner Rendite verzichten. Bei einer Beleihung in Höhe von 60 % werden 1,26 % abgezogen, so dass nur eine Rendite von 1,43 % übrigbleibt. Bei 80 % Beleihung wird sogar mehr abgezogen als vorhanden ist, so dass die Rendite mit -0,21 % negativ ist. Die Grenze zur negativen Rendite liegt damit bei ungefähr 203.000 Euro, so dass die Beleihungsquote entweder nur knapp 73 % betragen darf oder 20.000 Euro getilgt werden müssen.
Jede Tilgung verändert die Rendite
Bei dieser Betrachtung wird deutlich, dass bei einem niedrigeren Kreditzins im Vergleich zur Rendite eine höhere Beleihung vorteilhaft ist, während das im umkehrten Fall für ein höheres Eigenkapital zutrifft. Die Strategie bei der Kredithöhe muss daher nicht nur bei der ursprünglichen Beleihung unterschiedlich sein, sondern auch bei der Rückführung. Ist ein höheres Eigenkapital sinnvoll, sollte die Tilgung so hoch wie möglich sein, damit die Rendite steigt. Andernfalls bietet sich eine geringe Tilgung an – im Idealfall keine.
In der Regel erwartet die Bank jedoch eine regelmäßige Tilgung des Kredits. Mit jeder Tilgung steigt daher das in der Immobilie gebundene Eigenkapital an und entsprechend verändert sich auch die Rendite. Sind von einer ursprünglichen Beleihung in Höhe von 80 % beispielsweise 25 % des Kredites getilgt, so entspricht die Rendite der Beleihung in Höhe von 60 %. Ist die Beleihung auf 50 % oder sogar 40 % gesunken, dann reduziert sich die Rendite noch weiter und nähert sich der Rendite des Investments an, in diesem Fall eben nur 2,69 %.
Der Einfluss der Wertsteigerung
Der gleiche Effekt tritt bei einer Wertsteigerung der Immobilie ein. Denn mit der Wertsteigerung der Immobilie erhöht sich das Eigenkapital. Dieses Eigenkapital muss nicht eingebracht werden, deshalb belastet es nicht die Liquidität. Dennoch ist nach der Wertsteigerung ein höherer Anteil des Vermögens in der Immobilie gebunden, mit dem die Rendite erzielt wird. Steigt der Wert der Immobilie beispielsweise um 10 %, reduziert sich der Anteil des Kredites um 9,1 %. Bei einer Wertsteigerung um 25 % sogar um 20 %. Sind nach 10 Jahren gut 20 % des Kredites getilgt und der Wert der Immobilie ist gleichzeitig um 10 % gestiegen, dann bleiben von ursprünglich 80 % Beleihung nur noch 56 % übrig, von ursprünglich 60 % sogar nur 42 %.
Gerade denjenigen, die unter dem Gesichtspunkt einer hohen Rendite investiert haben, sollte das zu denken geben: Der Anteil des Fremdkapitals muss hoch gehalten werden, damit die Rendite stimmt. Um die Rendite wieder zu steigern, muss deshalb die Immobilie mit einem weiteren Kredit beliehen oder verkauft werden. Die Änderung der Rendite durch die Nachbeleihung hängt allerdings vom aktuellen Zins ab, weshalb eine pauschale Kalkulation schwer ist. Beim Verkauf der Immobilie dagegen muss das Geld neu zu einer besseren Rendite angelegt werden, weshalb ein Verkauf an den Ehepartner oder an sich selbst mittels einer GmbH mögliche Optionen sind.
Erst mit dem Verkauf der Immobilie kann die Rendite des Kaufs abschließend berechnet werden und dem Verkaufspreis kommt eine große Bedeutung zu. Hier zeigt sich, dass zunächst die Nebenkosten wieder erzielt werden müssen und die Immobilie in der Zwischenzeit aufgrund der Abnutzung an Wert verloren hat, ohne Berücksichtigung von Renovierungen. Im Gegenzug steigt in der Regel der Wert des Grundstücks. Dennoch liegt die durchschnittliche Wertsteigerung von Immobilien eher im Bereich von 2,2 % vor Renovierungskosten, gemessen in Amsterdam über rund 350 Jahre (Herengracht Index).
Nebenkosten beachten
Über einen Zeitraum von 10 Jahren Nebenkosten in Höhe von 7,5 % durch eine Wertsteigerung wieder auszugleichen, sollte daher wahrscheinlich sein. Ist die Immobilie in 10 Jahren nicht im Wert gestiegen, sind die Nebenkosten verloren. Bei einer Beleihung in Höhe von 80 % entspricht das einem Verlust von 27 % des Eigenkapitals. Wer das Pech hatte und beim Wert noch 5 % im Minus liegt, verliert sogar 45 %. Eine Wertsteigerung um 10 % reicht aus, um im Plus zu landen, aber eine Wertsteigerung um 20 % führt zu einem zusätzlichen Gewinn auf das Eigenkapital in Höhe von 45 %.
Diese Betrachtung verdeutlicht noch einmal die Wirkung des Kredithebels. Denn eine Beleihung von 60 % reduziert alle Werte, so dass die Spanne nur von -26 % bei -5 % Wertveränderung bis 26 % bei 20 % Wertsteigerung liegt. Die Mutigen mit einer Beleihung von 100 % haben eine größere Spanne zu erwarten: ausgehend von einem Verlust in Höhe von 167 % des Eigenkapitals bei -5 % Wertveränderung bis zu 167 % Gewinn auf das Eigenkapital bei einer Wertsteigerung um 20 %.
Ist man nicht gezwungen zu verkaufen, spielt die Zeit dem Immobilienbesitzer in die Hände. Je länger er die Immobilie hält, umso wahrscheinlicher ist eine größere Wertsteigerung. Diese führt dazu, dass er auf dem Papier vermögend geworden ist, obwohl er zunächst viele Jahre nur eine mehr oder weniger gute Rendite erzielt hat. In der Regel zunächst gut und anschließend immer schlechter.
Eine geeignete Alternative, die Rendite zu steigern, ist dann, eine weitere Immobilie zu kaufen. In der Folge kann der Anteil des Fremdkapitals über beide Immobilien betrachtet werden. Während der Anteil des Fremdkapitals in der vorhandenen Immobilie zu niedrig für die gewünschte Rendite ist, wird der in der neuen Immobilie so hoch gewählt, dass die Rendite über beide Immobilien ausreichend ist.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Ist der Anteil beispielsweise von den gewünschten 60 % auf 42 % gefallen, so kann er durch eine etwas teurere Immobilie mit einer Beleihung in Höhe von 80 % wieder auf 60 % über beide Immobilien hinweg angehoben werden. Bei einem Rückgang von 80 % auf 56 % muss die zusätzliche Immobilie allerdings bereits voll finanziert werden, um die durchschnittliche Beleihung wieder auf 80 % anzuheben. Der Vorteil dabei ist, dass nur wenig neues Eigenkapital notwendig ist.
Dieser Vorgang kann beliebig oft wiederholt werden, so dass sich das Vermögen entsprechend schnell vermehrt. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Basis Wohnungen im Wert von 300.000 Euro sind, Ein-Zimmer-Wohnungen für 100.000 Euro in schlechteren Lagen oder Mehrfamilienhäuser im Wert von Millionen.
Wichtig ist es jedoch, die Liquidität nicht aus den Augen zu verlieren. Sie muss mit dem Immobilienvermögen mitwachsen, weil mit einem höheren Vermögen auch die Wahrscheinlichkeit für Reparaturen oder Mietausfälle steigt. Wer bei seinen Immobilien auf einen positiven Geldfluss achtet, ist im Vorteil. Ansonsten können Nachbeleihungen oder ein Verkauf für zusätzliche Liquidität sorgen. Nicht zuletzt gibt es genügend andere liquide Anlageklassen, die nicht nur als Diversifikation sinnvoll sind, sondern auch renditestarke Möglichkeiten bieten, Geld zu parken.