Lohnt es sich, die eigenen Mietshäuser in eine GmbH zu stecken? Und was sollte man dabei beachten?
Eine fremdvermiete Immobilie, die schon längere Zeit im eigenen Besitz ist, kann einige Nachteile haben: Eventuell ist ein zugrundeliegender Kredit mittlerweile abbezahlt, so dass keine Kreditzinsen mehr mit den Mieteinnahmen verrechnet werden können. Möglicherweise ist die Abschreibung des Gebäudes im Verhältnis zum heutigen Marktwert gering oder das Gebäude ist sogar bereits vollständig abgeschrieben. Vielleicht sollen aber auch die Mieteinnahmen aus dem privaten Einkommen verschwinden. Spätestens dann wird es Zeit darüber nachzudenken, die Immobilie zu verkaufen, zumal die 10-Jahres-Frist für einen steuerfreien Verkauf meistens ebenfalls erreicht ist.
Wenn es jedoch nicht im Interesse des Anlegers ist, sich von der Immobilie zu trennen, könnte eine vermögensverwaltende GmbH eine Lösung sein. Dafür darf die private finanzielle Situation im Anschluss aber nicht schlechter sein als beim Halten der Immobilie oder dem Verkauf an einen Fremden.
Die Ausgangssituation des Besitzers eines Mehrfamilienhauses ist übersichtlich. Er erhält eine jährliche Kaltmiete in Höhe von 60.000 Euro, alle Kredite sind getilgt. Deshalb kann er nur 12.000 Euro Abschreibung abziehen, bevor die Erträge zu versteuern sind. Die verbleibenden 48.000 Euro muss er mit einem Steuersatz von 42% plus Solidaritätszuschlag versteuern, was zu Steuern in Höhe von 21.300 Euro führt. Damit ergibt sich eine effektive Steuer von 35,5% und eine jährliche Nettoeinnahme in Höhe von 38.700 Euro.
Bei der Auslagerung der Immobilie in eine GmbH wird es schon ein wenig komplizierter: Zunächst ist eine vermögensverwaltende GmbH zu gründen. Dafür fallen Gründungskosten und jährliche Verwaltungskosten in Höhe von 2.500 Euro an, weil der Steuerberater Bilanzen erstellen muss. Anschließend kauft die GmbH dem Anleger die Immobilie zur 20-fachen Jahresmiete ab, hier 1.200.000 Euro. Dafür sind in Hessen Grunderwerbssteuern in Höhe von 6% und 1,5% Notargebühren zu entrichten, beides zusammen ergibt 90.000 Euro.
Der Anleger muss also nicht nur die GmbH mit 25.000 Euro Kapital ausstatten, sondern ihr zusätzlich ein Darlehen über 1.267.500 Euro geben, damit die GmbH die Immobilie bezahlen kann. 1.200.000 Euro davon fließen als Kaufpreis sofort zurück, aber die Nebenkosten des Immobilienerwerbs und die rund 2.500 Euro Gründungskosten sind als Transaktionskosten verloren. Für das Gesellschafterdarlehen zahlt sich der Anleger selbst Zinsen in Höhe von 3,5% oder 44.400 Euro aus, die er mit der Einkommensteuer versteuern muss.
Zusammen mit der Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteil von 900.000 Euro zuzüglich Nebenkosten ist das Ergebnis der GmbH negativ, so dass keine Steuern anfallen. Der Geldfluss der Immobilie ist im Ergebnis aber mit 13.100 Euro positiv. Diesen Betrag kann sich der Anleger steuerfrei als Rückzahlung des Darlehens auszahlen. Auf die Zinsen sind jedoch 19.700 Euro Steuern zu bezahlen, so dass die Auszahlung 37.800 Euro beträgt, 900 Euro weniger als bei der Immobilie in Privatbesitz.
Das gilt zumindest für das erste Jahr, weil im folgenden Jahr die Zinsen aufgrund der Tilgung sinken und mit ihnen die Steuern. Nach fünf Jahren würde sich der Nachteil in einen Vorteil wandeln und immer weiter steigern. Auch das Ergebnis der GmbH verbessert sich, aber es dauert noch viele weitere Jahre, bevor es positiv ist und die Verlustvorträge verdient sind. Dennoch hat sich für den Anleger nicht viel geändert, weil die Einkommensteuer nun auf 44.400 Euro Zinserträge anstatt auf 48.000 Euro Mieteinnahmen zu zahlen ist.